ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?

Ortaklığın giderilmesi ya da eski adıyla izale-i şüyu davası elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet ya da paylı (müşterek) mülkiyetin söz konusu olduğu taşınır ya da taşınmaz mallarda satış ya da aynen taksim suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir.

Elbirliği mülkiyet nedir? Elbirliği mülkiyet günümüzde özellikle mirasçılar arasında ortaya çıkmaktadır. Mirasbırakanın ölümü ile mirasçılar intikal işlemini yaptığında aksi yönde başvuru olmadığı sürece mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti geçerli olacaktır. Elbirliği mülkiyetin ise en önemli özelliği özellikle ortaklar dışındaki kişilere pay satışının mümkün olmamasıdır. Pay satışının mümkün olmaması, malın nasıl kullanılacağı noktasında uyuşma olmaması gibi nedenlerle pratikte paydaşlar ortaklığın giderilmesi ya da elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası açabilmektedir.

Paylı mülkiyet nedir? Bir mal üzerinde paylı mülkiyet halinde ortaklık bulunması durumunda ortaklar paylarını serbestçe satabilecektir (Diğer paydaşların önalım hakkı saklıdır). Bununla birlikte pratikte özellikle hangi ortağın arsa ya da arazinin hangi kısmını kullanacağı konusunda uyuşamadığı, ev/yapı yapmak için diğer ortaklardan izin alamadığı gibi durumlarda ortaklığın giderilmesi davası açılabilmektedir.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde özetle açılan davada malın değeri bilirkişi raporu ile belirlenir ve ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Bu durumda malın satılması halinde ortakların elde edeceği şey satıştan kendi paylarına düşen paradır. Ayrıntılı bilgi aşağıdadır.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi durumunda açılan davada eğer taşınmazın ortak sayısına ve pay oranlarına göre bölünmesi mümkün ise taksim ve denkleştirme ile taşınmaz bölünür. Burada ortakların davadan elde edeceği sonuç para değil diğer ortaklardan bağımsız tek başına mülkiyettir. Daha ayrıntılı bilgi aşağıdadır.

DAVACI VE DAVALI SIFATI

Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir ya da ortaklığın giderilmesi davası kimlere karşı açılır sorularına cevap vermek gerekirse; söz konusu malda paydaş olan bir ya da birden fazla kişi ortaklığın giderilmesi davası açabilecektir. Davacılar dışındaki tüm paydaşlar bu davada davalı olarak gösterilmelidir. Özetle ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşlar davaya dâhil edilmelidir. Dava devam ederken ortaklardan birinin ölümü halinde dahi ölen ortağın mirasçıları tespit edilip davaya dâhil edilmelidir. Davalı paydaşlardan birinin kısıtlı olması ve vasinin de aynı taşınmazda paydaş olması halinde menfaat çatışması olacağından ortaklığın giderilmesi davasında temsil etmek üzere kısıtlıya kayyım atanması gerekecektir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme davanın konusunun daire, dükkân, arazi, arsa gibi taşınmaz olması halinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir. Bu durumda örneğin Trabzon’un Akçaabat ilçesindeki bir arazi hakkında paydaşlardan birinin ortaklığın giderilmesi davası açması halinde davanın görüleceği yer Akçaabat Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MASRAFLAR VE HARÇLAR NELERDİR?

Ortaklığın giderilmesi davası maktu (sabit) harca tabidir. Bu sabit harçlar yer yıl değişmekle birlikte maktu harç söz konusu olduğundan taşınmazın değerine göre harç miktarı değişmeyecektir. Bu sebeple taşınmazlara ilişkin diğer davalara göre harç yönünden avantajlıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasında giderler/masraflar genel olarak nelerdir sorusuna cevap vermek gerekirse bu hususta özellikle paydaş sayısı önem arz etmektedir. Zira paydaş sayısı ne kadar fazla ise o kadar fazla tebligat gideri olacaktır. Ek olarak dava konusu mal veya malların değerinin tespiti için keşif ve bilirkişi masrafları gündeme gelecektir. Tüm bu masraflar davanın başında davacı tarafından ödenmekteyse de davanın sonunda tüm yargılama giderleri taraflara payları oranında yükletilecektir. Yani davacı kendi payına düşen hariç olmak üzere davanın başında ödediği giderleri diğer paydaşlardan tahsil edebilecektir.

AYNEN TAKSİM SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU)

Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin ya da satış suretiyle ortaklığın giderilmesinin istenmesinin mümkün olduğunu ve bu kavramların anlamlarını yukarıda belirtmiştik. Davacı yalnızca satış suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyebileceği gibi yalnızca aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini de isteyebilir. Yine davacının taleplerini kademeli olarak sunup öncelikle aynen taksim yoluyla, mümkün olmaması halinde ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesini isteme imkanı da bulunmaktadır. Bununla birlikte davacı yalnızca satış suretiyle ortaklığın giderilmesini istese dahi kanun diğer paydaşlara bu hususta bir hak tanımış ve yalnızca tek bir paydaşın dahi aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini istemesi halinde öncelikle aynen taksim yolunun denenmesi gerektiğini belirtmiştir. TMK 699/2’ye göre “Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.”

 Her ne kadar paydaşlar malın aynen taksimini isteyebilse de pratikte özellikle arazi vasfına sahip taşınmazlarda Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu sebebiyle belli dönümlerin altında kalacak şekilde paylaşım imkânı olmadığından aynen taksim mümkün olmayabilmektedir. Yine dava konusu mal arsa vasfında olsa dahi özellikle çok fazla paydaşın olduğu durumlarda aynen taksim imkânı olmayabilmektedir.

Dava konusu birden fazla taşınmaz (arsa, arazi vs) olması halinde her bir ortağa ayrı bir taşınmaz vererek ortaklığın giderilmesi mümkün müdür sorusu akla gelebilir. Her bir ortağa ayrı taşınmaz vererek ortaklığın giderilmesi mümkün olmakla birlikte bu hususta tüm paydaşların oybirliği gereklidir. Oybirliği olmaması halinde her taşınmaz bölünebilirlik yönünden ayrı ayrı değerlendirilecektir. Yine paydaşlar arasında anlaşma olmadığı sürece taşınmazın/taşınmazların paylı bırakılması da mümkün değildir. Dava konusu yerde kat mülkiyeti kurulmamış katlı bir bina olması durumunda bu binada kat mülkiyeti kurulabilecekse ve dairelerin taksimi paydaş sayısına göre mümkünse aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekmektedir.

SATIŞ SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU)

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olmaması ya da paydaşlardan herhangi birinin aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmemesi halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasında satış kural olarak herkese açık arttırma ile olur (TMK madde 699/3). Yani ortaklar da dahil olmak üzere açık arttırmaya dışardan da herkes katılabilir. Yalnızca paydaşlar arasında açık arttırma mümkün olmakla birlikte bu hususta bütün paydaşların rızası gereklidir.

Mahkemenin ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı vermesi ve bu kararın kesinleşmesi halinde paydaşlardan biri görevlendirilen satış memurluğundan satış talep edebilir. Satış ve açık arttırma süreci mahkeme sürecinden bağımsız ayrı bir süreçtir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA MUHDESAT İDDİASI

(ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINA KONU YERDE BİNA, AĞAÇ VS OLMASI)

Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) davasına konu arsa ya da arazide bina, yapı, ağaç gibi muhdesat bulunması halinde bu muhdesatlar arsa/araziye bağlıdır ve birlikte satılır. Bu sebeple ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlardan biri dava konusu taşınmaz üzerinde ev, yapı, kuyu vs yaptırdığını ya da örneğin meyve ağaçları diktiğini iddia ediyorsa bu hususu mutlaka mahkemede ileri sürmelidir. Aksi halde tapu kaydında da şerh olmaması durumunda taşınmaz bu yapılarla birlikte satılacak ve bu yapılara denk gelen değer de herkese payı oranında dağıtılacaktır.

Paydaşlardan birinin arsa ya da arazi üzerinde herhangi bir yapı yaptırdığını ya da ağaç diktiğini iddia etmesi halinde ve diğer paydaşların tamamının bu iddiayı kabul etmesi halinde taşınmazın satışı sonucunda oransal olarak muhdesata (bina, yapı, ağaçlar) düşen değer burayı yaptırana verilir. Bununla birlikte diğer paydaşlardan muhdesat iddiasını kabul etmeyenlerin olması halinde ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme muhdesatı yaptırdığını iddia eden kişiye bu iddiasını kabul etmeyenlere karşı dava açması için süre verecektir. Verilen süre içinde bina, yapı yaptırdığını ya da ağaçları kendi diktiğini iddia eden paydaş, bu iddiasını kabul etmeyen paydaşlara karşı muhdesatın tespiti davası açmalıdır. Bu davanın açılması halinde ortaklığın giderilmesi davasına bakan sulh hukuk mahkemesi muhdesatın tespiti davasını bekletici mesele yapacak, muhdesatın tespiti davasında karar çıkana kadar ortaklığın giderilmesi kararını veremeyecektir.

NOT: Hukuk usul ve esası uzmanlık gerektiren alanlardan olduğundan tarafların bu işlemleri bizzat kendilerinin yapmaları ya da hukuk mezunu olmayan kişilere yaptırmaları halinde ciddi mağduriyetler ve zaman kaybı yaşanmaktadır. Bu sebeple ortaklığın giderilmesi ve muhdesat konusunda bilgili bir avukattan hukuki yardım alınması tavsiye edilir.

UYARI

İnternet sitemizdeki tüm içeriğin telif hakkı tarafımıza aittir. Dilekçeler hariç sitemizdeki içeriklerin alıntı yapılmaksızın kopyalanması yasaktır. Aksi halin tespiti halinde yasal süreç başlatılabilecektir.